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烏魯木齊規劃新區的房子可以買嗎?要注意哪些問題?

來源:烏魯木齊房產網發布時間:2018-12-26 12:38

沒有哪一年,會像今年這樣,烏魯木齊城市版圖擴張得如此明顯。前有河馬泉新區,后有烏魯木齊臨空經濟產業園,不斷推進烏魯木齊向北部、向東西延伸,城市發展框架逐漸拉大。

但是,規劃中的新區房子可以買嗎?要注意哪些問題,請看下文——

01

新區投資普遍適用的四大軍規

這幾年來,各城市不搞個新區,似乎都不好意思出來招搖了,所以便形成了我們現在所看到的新區泛濫、多點開花...

政府為什么要建設新區呢?

1、最關鍵的原因是大部分城市由于規劃早,所以缺乏前瞻性,導致了城建混亂、交通擁堵,甚至不少城市的主城區被城中村占領,主城區土地利用效率極低,或者是沒有地了,發展受限制,所以便劃了個新區,來承接主城區的產業、人口外溢。

2、城鎮化發展的需要,合村并城,加快城市郊區和主城區的融合,擴大城區面積,也讓郊區的土地溢價提高,推高土拍的價格。

所以,在本輪房價上漲中,不少二線城市的新區房價都跑贏了主城區,但是并不是所有的新區都是遍地黃金,也有不少坑,那什么樣的新區值得投資呢?

先說結論,一定要遵守以下4條軍規:

  

1、 新區離主城區沒有斷裂帶,自然承接主城區的人口和產業外溢。

看這幾年成功的新區,無疑都是靠近主城區最富裕的地方,例如上海的浦東新區、杭州的錢江新城、武漢的光谷新區、成都的天府新區、重慶的兩江新區。

  

2、 地鐵規劃的密度

   這個去查各城市的地鐵規劃就對了,一看便知。

  

3. 看新區的規格

是市政府主導還是省政府主導,如果是合作,就看雙方的實力,如果是區主導,我勸你,看都不用看。如是自貿區這類國家級級別,三四線城市也有,但大多是坑。

  

4. 看規劃的執行進度

有的新區,喊了好幾年,沒有什么力度,可以通過衛星圖去看新區的建設進度。

例如鄭州的白沙綠博新區,省政府牽頭,河南科技館前幾年就奠基了,土堆都堆了很多年了,今年8月才拿到工程建設許可證。

而同樣是鄭州的常西湖新區,4個中心已經做好內部裝修了。

新區靠不靠譜,還要看未來有什么。

鄭州白沙綠博雖然是省政府牽頭在做,但是省政府有沒錢,周圍都是高職高專的五流學校,這類學校定位低端、科研實力也不強,無法做到產學合一。

一堆爛學校圍繞在省政府周圍,我也不知道省政府是怎么想的,而且白沙綠博的占地面積大,地基本都給這些學校圈完了,以后已經沒有可供發展的土地,后期堪憂。

02

什么樣的新區不能碰?

二線城市的新區相對還是比較靠譜的,例如上文提到的杭州的錢江新城、武漢的光谷新區、成都的天府新區、重慶的兩江新區、鄭州的鄭東新區。

1、首先,不要去碰投資周期超長的新區,例如西安的西咸新區。

西安在永康書記來了之后,城運當頭,確實有了一番新氣象,西安和咸陽的這個新區,看似級別高,因為距離主城區遙遠、招商引資困難。

西咸新區,毯子鋪得太大,點太多,也退步的,西安窮,市區都發展不起來,更何況是遠離主城區的西咸新區呢?

很多自媒體人都把“5年看浐灞,10年看灃東”掛在嘴邊,灃東作為西咸新區緊鄰西安主城區的板塊,起步更早、更快,行政壁壘更弱,而且有地鐵1號線二期和地鐵5號線,未來確實可期,但只適合超長線投資的投資者,投資周期實在是太長了,中間的不確定性極強。

2、不要去碰低能級城市的新區

比如贛江新區,這個新區因為營商環境不好,長期以來都很難招商引資,因為城市級別低,吸引的都是傳統制造業企業,而非高新技術產業,產業都發展不起來,真正推進執行的力度甚至不如南昌自主運營的紅谷灘新區?更何況是要依靠產業帶來的溢價的房產投資呢?

03

新區投資最重要的是——地價不斷提高

其實,政府就是一個城市發展的操盤手,每個新區的成長成熟都離不開政府的運作,一般的運作邏輯是這樣:

將一個還有大量土地的片區劃為新區,弄個地標或者核心景觀、修建鋪路建地鐵,然后宣布土拍大戲開始,拉著開發商進場,低開高走,一點點推高地價。

眼下最缺錢的是誰?

不是背負巨額房貸的購房者,更不是天天喊資金鏈緊張的開發商,而是地方政府,眼下,中央要求地方政府控制地方債務率紅線,那么地方政府能來錢的渠道便只有土地財政和城投抵押(將土地抵押給銀行獲得資金)。

而其中,土地財政又是地方政府最重要的收入來源。

1994年的分稅制改革,極大地壓縮了地方政府的稅收。營改增之后,稅收空間被進一步擠壓,這也導致了政府對土地財政的依賴。

通過土地財政,地方政府可以快速通過賣地來完成城市的原始資本積累,去推動城市的公共配套完善、工業化進程。

一線城市就是依靠土地財政走過來的,而現在大拆大建的二線城市正處于城市擴張期,地鐵剛剛修建、產業的集聚效應剛剛發力、人口涌入需要更多的公共服務設施。

而錢,基本上都是來自于土地。

所以,我們挑新區的時候一定要去挑選政府有動力去修地鐵、修橋鋪路、建學校醫院及其他大型公共服務設施的新區,而建這些新區,錢從哪來?只能是賣地。

政府野心勃勃的地方,勢必會將地價運作到最高,相應房價的潛力越大,相反,如果這個片區的土地早早就被地價出清,那么這個區域的溢價基本已經釋放完畢,甚至反而更加危險,容易陷入滯漲。

這就是我不因,看好鄭州白沙綠博的原沒有多余土地,容易陷入滯漲。

例如鄭州的楊金板塊,這在地段上算得上非常好,鄰近鄭東新區地王窩,按理說,這個片區的價值是不錯的,但是這個地方的各項配套推進非常慢,道路滿是小坑和碎石,每逢下雨,泥濘不堪,當全城都在修建地鐵,讓地鐵遇到楊金全繞著走,因為這個片區的土地早幾年就被政府以各種協議出讓完了,沒有一塊可以招拍掛的土地。

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所以,這個片區的配套推進力度是很滯緩的,即使現在它的地段還不斷,但后期的配套前景堪憂,房價的溢價基本已被透支。

判斷一個新區未來有沒有前景,就看供地,著眼于長遠利益,新區的供地還是要相對克制,不能一次性把土地全賣了,地價就到頂了,這樣政府就無利可圖去做配套,所以這個新區未來能不能發展起來——關鍵看地價能否不斷提高,政府能不能賺到錢,只有政府賺到錢,我們才能賺到錢。


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